Судові експерти

Тел.: +38 066 119 63 19
+38 063 206 92 22
+38 097 322 03 83
e-mail: expert7755@gmail.com
04210, вул. Лайоша Гавро, 24б, офіс №37

  • slide-1_ua.jpg
  • slide-2_ua.jpg

1. Виникнення, становлення та розвиток судової оціночно-земельної експертизи в Україні. Поняття, предмет, об’єкт судової оціночно-земельної експертизи.

В 2003 вперше з’явився Закон України «Про оцінку земель», яким визначені правові засади проведення оцінки земель, професійної оціночної діяльності у сфері оцінки земель в Україні.

За останні роки органи слідства, суди розглядали справи пов’язанні з достовірністю визначення різних видів вартості земельних ділянок.

З метою більш повного задоволення потреб слідчої та судової практики щодо вирішення питань, які потребують застосування наукових, технічних або інших спеціальних знань 2005 році була організована самостійна судова оціночно-земельна експертиза, як підвид судової інженерно-технічної експертизи. Раніше оціночно-земельна експертиза входила до складу будівельно-технічної експертизи.

Оціночно-земельна експертиза – це дослідження експертом на основі спеціальних знань певних земельних ділянок, документів, які містять інформацію відносно визначення вартості об'єкта оцінки (земельної ділянки) на дату оцінки, що перебуває в провадженні органів слідства, суду.

Предметом оціночно-земельної експертизи – це фактичні дані, які містяться в матеріалах справи, яка перебуває в провадженні органах слідства чи суду, які не потребують правової оцінки.

Об’єктом оціночно-земельної експертизи – це дані, які містять інформацію по справі, яка перебуває в провадженні органах слідства чи суду.

 

2. Методи оцінки в рамках методичного підходу, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення.

Для поліпшених земельних ділянок використовують два методи, в основу яких покладено принцип залишку.

Це методи:

Метод прямого відтворення вартості земельних поліпшень, як правило, застосовується для проведення оцінки об'єкта, заміщення якого неможливе, а також у разі відповідності існуючого використання об'єкта оцінки його найбільш ефективному використанню.

Метод заміщення вартості земельних поліпшень, як правило, застосовується для визначення вартості заміщення об'єкта, що побудований (будується) за типовим проектом, або за умови економічної недоцільності відновлення об'єкта оцінки у його первісному вигляді.

3. Експертна оцінка земельних ділянок водних об’єктів. Характеристика земель водного фонду України та особливості їх правового закріплення. Визначення очікуваного доходу та витрат.

Постановою КМУ від 11. 10.2002 № 1531 затверджена Методика про експертну грошову оцінку земельних ділянок», розділом V визначено оцінка земельних ділянок водних об'єктів.

Вартість земельних ділянок, у межах яких розташовані природні та штучні замкнуті водойми, що використовуються для господарської діяльності, визначається як вартість поліпшених земельних ділянок.

При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним   доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення.

Очікуваний дохід від продажу визначається шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою
збігаються з оцінюваною ділянкою, з урахуванням, зокрема, таких характеристик, як місце розташування, якість води, характер використання водного об'єкта, наявність будівель та інших споруд.

Чистий операційний дохід, що підлягає капіталізації, обчислюється як різниця між доходом від орендних платежів,рівень яких визначається шляхом аналізу їх на ринку оренди, та щорічними витратами, пов'язаними з утриманням та експлуатацією водного об'єкта і ділянки.

Якщо водний об'єкт використовується з метою ведення рибного господарства, рентний дохід обчислюється в порядку, передбаченому для визначення рентного доходу для сільськогосподарських угідь.

До витрат на земельні поліпшення включаються ринкові витрати, пов'язані із створенням водного об'єкта та будівництвом гідротехнічних споруд.

Зазначені витрати складаються з витрат на відведення та підготовку земельної   ділянки (включаючи можливі виплати відповідних сум компенсації), вартості гідротехнічного будівництва, облаштування та озеленення, оплати послуг з проектування, сум місцевих зборів, вартості фінансування та прибутку інвестора. До витрат на земельні поліпшення включаються також витрати на оплату маркетингових послуг.

У разі визначення ринкової вартості при існуючому використанні земельної ділянки витрати на земельні поліпшення визначаються з урахуванням усіх видів зносу.

Вартість частини земельної ділянки, зайнятої водною поверхнею, що використовується для розміщення нерухомих об'єктів, визначається як для забудованих земельних ділянок.

Вартість частини земельної ділянки, зайнятої каналами та водотоками (річками, струмками), визначається як вартість права обмеженого користування чужою земельною ділянкою.

 

4. Категорії земель. Цільове призначення та використання земель і їх забудова.

Відповідно до ст 19. ЗКУ землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії:

землі сільськогосподарського призначення (сільськогосподарські угіддя і несільськогосподарські угіддя) - для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей;

землі житлової та громадської забудови - земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування (забудова здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм);

землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення - це ділянки суші і водного простору з природними комплексами та об'єктами, що мають особливу природоохоронну, екологічну, наукову, естетичну, рекреаційну та іншу цінність, яким відповідно до закону надано статус територій та об'єктів природно-заповідного фонду (природні заповідники, національні природні парки, біосферні заповідники, регіональні ландшафтні парки, заказники, пам'ятки природи, заповідні урочища), а також штучно створені об'єкти (ботанічні сади, дендрологічні парки, зоологічні парки, парки-пам'ятки садово-паркового мистецтва);

землі оздоровчого призначення - землі, що мають природні лікувальні властивості, які використовуються або можуть використовуватися для профілактики захворювань і лікування людей;

землі рекреаційного призначення - землі, які використовуються для організації відпочинку населення, туризму та проведення спортивних заходів;

землі історико-культурного призначення - землі, на яких розташовані пам'ятки культурної спадщини, їх комплекси (ансамблі), історико-культурні заповідники, історико-культурні заповідні території, охоронювані археологічні території, музеї просто неба, меморіальні музеї-садиби;

землі лісогосподарського призначення - землі, вкриті лісовою рослинністю, а також не вкриті лісовою рослинністю, нелісові землі, які надані та використовуються для потреб лісового господарства;

землі водного фонду - землі, зайняті:

а) морями, річками, озерами, водосховищами, іншими водними об'єктами, болотами, а також островами, не зайнятими лісами;

б) прибережними захисними смугами вздовж морів, річок та навколо водойм, крім земель, зайнятих лісами;

в) гідротехнічними, іншими водогосподарськими спорудами та каналами, а також землі, виділені під смуги відведення для них;

г) береговими смугами водних шляхів;

ґ) штучно створеними земельними ділянками в межах акваторій морських портів.

землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення - земельні ділянки, надані в установленому порядку підприємствам, установам та організаціям для здійснення відповідної діяльності.

5. Нормативно-правова база грошової оцінки земель в Україні. Національні та міжнародні стандарти оцінки майна.

А) ЗУ «Про оцінку земель», Постанови КМУ від 23.03.1995 № 213 «Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів», від 11. 10.2002 № 1531 «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок», Накази Держземагенства України від 27.01.2006 № 18/15/21/11 «Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів», від 09.01.2003 № 2 «Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок».

Б)Постанови КМУ від 10 вересня 2003 № 1440 Національний стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", від 28.10.2004 № 1442 Національний стандарт № 2 "Оцінка нерухомого майна", від 29.11.2006 № 1655 Національний стандарт № 3 "Оцінка цілісних майнових комплексів", від 3.10.2007 № 1185 Національний стандарт № 4 "Оцінка майнових прав інтелектуальної власності".

Міжнародні стандарти оцінки МСО-1 "Ринкова вартість як база оцінки", МСО-2 "Бази оцінки, відмінні від ринкової вартості", МСО-3 "Оцінка в цілях фінансової звітності та суміжної документації", МСО-4 "Оцінка позичкового забезпечення, залогу та забезпечення боргових зобов'язань".

6. Поняття, загальний алгоритм та особливості застосування методичного підходу, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення (витратний підхід).

Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного).

Земельне поліпшення - результати будь-яких заходів, що призводять до зміни якісних характеристик земельної ділянки та її вартості. До земельних поліпшень належать   матеріальні об'єкти, розташовані у межах земельної ділянки, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення, а також результати господарської діяльності або проведення певного виду робіт (зміна рельєфу, поліпшення ґрунтів, розміщення посівів, багаторічних насаджень, інженерної інфраструктури тощо.

Оцінка земельних ділянок, що містять земельні поліпшення, або земельних поліпшень із застосуванням методів витратного підходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:

визначення ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною   ділянкою) під час її існуючого використання;

визначення вартості відтворення або вартості заміщення земельних поліпшень;

розрахунок величини зносу (знецінення) земельних поліпшень;

визначення залишкової вартості заміщення (відтворення) об'єкта оцінки як різниці між вартістю заміщення (відтворення) та величиною зносу земельних поліпшень, збільшеної на величину ринкової вартості земельної ділянки (прав, пов'язаних із земельною ділянкою) під час її існуючого використання.


7. Методики проведення судової оціночно-земельної експертизи. Реєстр методик проведення судових експертиз.

Згідно ст. 8 ЗУ "Про судову експертизу" методики проведення судових експертиз (крім судово-медичних та судово-психіатричних) підлягають атестації та державній реєстрації в порядку, що визначається Кабінетом Міністрів України (постанова КМУ 02.07.2008 № 595).

Наказом Мінюста України від 02.10.2008 № 1666/5 затверджено Порядок ведення Реєстру методик проведення судових експертиз.

МЕТОДИКИ.

Визначення вартості майнових прав на земельні ділянки різних форм власності та функціонального призначення при проведенні судових експертиз.

Методичні рекомендації з оцінки землі та землекористування.

 

8. Визначення та сутність понять: «база оцінки», «ціна», «вартість», «земельна рента», «ринкова вартість», «оціночна вартість», «оціночні процедури», «методичні підходи».

база оцінки – комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови
використання її результатів.

ціна земельної ділянки - фактична сума грошей, сплачена за перехід прав на земельну ділянку або на подібну до неї земельну ділянку від продавця до покупця

вартість земельної ділянки - еквівалент цінності земельної ділянки, виражений у ймовірній сумі грошей, яку може отримати продавець;

земельна рента – дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки;

ринкова вартість – вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу;

оціночна вартість – вартість, яка визначається за встановленими алгоритмом та складом вихідних даних;

оціночні процедури – дії (етапи), виконання яких у певній послідовності дає можливість провести оцінку земельної ділянки;

методичні підходи - загальні способи визначення вартості майна, які ґрунтуються на основних принципах оцінки.

 

9. Експертна оцінка забудованих земельних ділянок. Особливості застосування різних методичних підходів та методів оцінки забудованих земельних ділянок.

При оцінці методом капіталізації чистого операційного або рентного доходу (пряма
і непряма) забудованих земельних ділянок (або тих, забудова яких передбачається)   чистий операційний дохід визначається на основі очікуваного доходу на ринку від оренди
землі або забудованої земельної ділянки (земельних поліпшень) за умови її найбільш ефективного використання.

Чистий операційний дохід розраховується як різниця між сумою відповідних орендних платежів, які можуть бути отримані протягом року, та операційних витрат, пов'язаних з утриманням та експлуатацією земельної ділянки і її поліпшеннями, що склалися на ринку.

До операційних витрат в обов'язковому порядку включаються витрати на управління нерухомістю (якщо вони є), поточний ремонт, сплату земельного податку та інших податків на нерухомість.

До операційних витрат не включаються експлуатаційні витрати та податки, пов'язані з господарською діяльністю, що провадиться в межах земельної ділянки.

При оцінці забудованих земельних ділянок визначення витрат на земельні поліпшення здійснюється на основі ринкових витрат, пов'язаних із спорудженням будинків, будівель та споруд, що розташовані в межах земельної ділянки (включаючи підземний простір), за умови її найбільш ефективного використання.

Зазначені витрати складаються з витрат на відведення та підготовку земельної ділянки під забудову (включаючи витрати на знесення існуючих будівель і виплати передбачених законодавством сум компенсації), вартості будівництва, облаштування та озеленення, оплати послуг з проектування, сум місцевих зборів, вартості фінансування і прибутку забудовника.

При зіставленні цін продажу подібними визначаються забудовані земельні ділянки, що мають:

однакову функцію використання землі і характер земельних поліпшень (будівлі, споруди, багаторічні насадження, водойми);

спільний район розташування;

близькі фізичні характеристики (розмір, конфігурація, ухил поверхні, стан грунтів, режим грунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, фізичний стан об'єктів нерухомого майна).

На вартість забудованої земельної ділянки може впливати:

правовий режим земельної ділянки;

умови продажу та пов'язане з ним фінансування;

дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана із зміною ринкових цін на нерухомість);

особливості місця розташування;

фізичні характеристики земельної ділянки та стан забудови;

умови та обмеження щодо використання земельної ділянки.

Вартість землі у складі об'єктів нерухомості, що оцінюються на основі їх   прибутковості (готелі, ресторани, автозаправні станції, комерціалізовані медично-оздоровчі та спортивні заклади тощо), визначається шляхом розподілу загальної суми ринкової вартості цих об'єктів між землею, будівлями та іншими матеріальними активами.

Вартість землі може бути від'ємною величиною у випадках, коли сума витрат на ліквідацію непридатних для використання будівель або екологічно небезпечних об'єктів, розміщених у їх межах, перевищує вартість забудованої земельної ділянки.

  1. Методика нормативної оцінки земель сільськогосподарського призначення.

Постановою КМУ від 23.03.1995 № 213 затверджена Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів.

Ця Методика визначає, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок здійснюється з метою визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також під час розроблення показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення (далі - земель) провадиться окремо по орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями і пасовищами за рентним доходом, який формується залежно від якості, місцерозташування і економічної оцінки земель.

Нормативна грошова оцінка земель здійснюється послідовно по: Україні, Автономній Республіці Крим і областях, кадастрових і адміністративних районах, сільськогосподарських підприємствах, окремих земельних ділянках.

В основу розрахунку нормативної грошової оцінки земель кладеться рентний доход, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, проведеної в 1988 році.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться суб'єктами оціночної діяльності, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою.

11. Пряма та непряма капіталізація.

Капіталізація очікуваного доходу може здійснюватися із застосуванням ставки капіталізації (пряма капіталізація) або ставки дисконту (непряма капіталізація чи дисконтування).

ставка капіталізації (пряма капіталізація) - коефіцієнт, що застосовується для визначення вартості об'єкта виходячи з очікуваного доходу від його використання за умови, що дохід передбачається незмінним протягом визначеного періоду   в   майбутньому.   Ставка   капіталізації
характеризує норму доходу на інвестований капітал (власний та/або позиковий) і норму його повернення;

ставка дисконту (непряма капіталізація)- коефіцієнт, що застосовується для визначення поточної вартості виходячи з грошових потоків, які прогнозуються на майбутнє, за умови їх зміни протягом періодів прогнозування. Ставка дисконту характеризує норму доходу на інвестований капітал та норму його повернення в після прогнозний період, відповідно до якої на дату оцінки покупець може інвестувати кошти у придбання об'єкта оцінки з урахуванням компенсації всіх своїх ризиків, пов'язаних з інвестуванням.

12. Права і обов’язки, пов’язані із використанням земельної ділянки. Обмеження та сервітути.

Ст. 95 ЗКУ. Права землекористувачів

1. Землекористувачі, якщо інше не передбачено законом або договором, мають право:

а) самостійно господарювати на землі;

б) власності на посіви і насадження сільськогосподарських та інших культур, на вироблену продукцію;

в) використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, ліси, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі;

г) на відшкодування збитків у випадках, передбачених законом;

ґ) споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди.

Ст. 96 ЗКУ. Обов'язки землекористувачів

1. Землекористувачі зобов'язані:

а) забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки;

б) додержуватися вимог законодавства про охорону довкілля;

в) своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату;

г) не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;

ґ) підвищувати родючість ґрунтів та зберігати інші корисні властивості землі;

д) своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом;

е) дотримуватися правил добросусідства та обмежень, пов'язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон;

є) зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем.

2. Законом можуть бути встановлені інші обов'язки землекористувачів.

ОБМЕЖЕННЯ.

Ст. 110 ЗКУ на використання власником земельної ділянки або її частини може бути встановлено обмеження. Тоб-то право власності на земельну ділянку може бути обтяжено правами інших осіб.

Ст. 111 ЗКУ передбачає, які можуть бути встановлені обмеження у використанні земель:

а) умова розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків;

б) заборона на провадження окремих видів діяльності;

в) заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту;

г) умова здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги;

ґ) умова додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт;

д) умови надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку.

СЕРВІТУТИ

Ст. 98 ЗКУ передбачає, що право земельного сервітуту - це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками).

Земельні сервітути можуть бути постійними і строковими.

Ст. 99 ЗКУ види права встановлення земельного сервітуту:

а) право проходу та проїзду на велосипеді;

б) право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху;

в) право на розміщення тимчасових споруд (малих архітектурних форм);

г) право прокладати на свою земельну ділянку водопровід із чужої природної водойми або через чужу земельну ділянку;

ґ) право відводу води зі своєї земельної ділянки на сусідню або через сусідню земельну ділянку;

д) право забору води з природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право проходу до природної водойми;

е) право поїти свою худобу із природної водойми, розташованої на сусідній земельній ділянці, та право прогону худоби до природної водойми;

є) право прогону худоби по наявному шляху;

ж) право встановлення будівельних риштувань та складування будівельних матеріалів з метою ремонту будівель та споруд;

з) інші земельні сервітути.

13. Нормативна оцінка земель населених пунктів.

Постановою КМУ від 23.03.1995 № 213 затверджена Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів.

Ця Методика визначає, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок здійснюється з метою визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також під час розроблення показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

В основі нормативної грошової оцінки земель населених пунктів лежить капіталізація рентного доходу, що отримується залежно від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природно-кліматичних та інженерно-геологічних умов, архітектурно-ландшафтно та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.

Населені пункти включають землі всіх категорій за основним цільовим призначенням, які   розташовуються в їх адміністративних межах.   Нормативна грошова оцінка населених   пунктів   для всіх категорій земель та земельних ділянок (за винятком сільськогосподарських угідь) визначається згідно з формулою одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів.

   В х Нп
                 Цн = --------- х Кф х Км,

Нк

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться суб'єктами оціночної діяльності, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою.

 

14. Ставка капіталізації та ставка дисконту, методи їх визначення.

Ставка капіталізації (пряма капіталізація) - коефіцієнт, що застосовується для визначення вартості об'єкта виходячи з очікуваного доходу від його використання за умови, що дохід передбачається незмінним протягом визначеного періоду   в   майбутньому.   Ставка   капіталізації
характеризує норму доходу на інвестований капітал (власний та/або позиковий) і норму його повернення;

Ставка дисконту (непряма капіталізація)- коефіцієнт, що застосовується для визначення поточної вартості виходячи з грошових потоків, які прогнозуються на майбутнє, за умови їх зміни протягом періодів прогнозування. Ставка дисконту характеризує норму доходу на інвестований капітал та норму його повернення в після прогнозний період, відповідно до якої на дату оцінки покупець може інвестувати кошти у придбання об'єкта оцінки з урахуванням компенсації всіх своїх ризиків, пов'язаних з інвестуванням.

Ставка капіталізації та ставка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання подібного майна та його ринкові ціни або шляхом порівняльного аналізу
дохідності інвестування в альтернативні об'єкти (депозити, цінні папери, майно тощо).

Отже, ставка капіталізації (пряма капіталізація) ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до ставки капіталізації за формулою:

До
     Цкп = ----,
           Ск

де Цкп - вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації (у гривнях);

До - чистий операційний або рентний дохід (у гривнях);

Ск - ставка капіталізації (у вигляді десяткового дробу).

Ставка дисконту (непряма капіталізація) ґрунтується на припущенні про обмеженість та   змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу за формулою:

t     Доі
     Цкн = E ----------- + Р,
         i=1           і
               ( 1 + Ск )

Ставка капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок або шляхом розрахунку на основі норми   віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей.

Ставка капіталізації для землі може бути визначена також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

15. Методи оцінки в рамках методичного підходу, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок.

За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку.

Є методи оцінки в рамках цього методичного підходу: попарного порівняння, статистичного аналізу, математичної статистики.

Отже, вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.

Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.

Скоригована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:

m
     Цза = Ца + E дельта Цаj,
               j=1

де Цза - скоригована ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у гривнях);

Ца - фактична ціна продажу а-ї подібної земельної ділянки (у гривнях);

m - кількість факторів порівняння;

дельта Цаj - різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу а-ї подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.

E - сума.

Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів.

Медіанне значення скоригованих цін продажу - середнє значення цін продажу для ранжованого ряду варіантів (без урахування найбільшого та найменшого значень) цін продажу об'єктів, обраних
для порівняння.

Модальне значення скоригованих цін продажу – найбільш поширене значення цін продажу об'єктів, обраних для порівняння.

За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх
вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи математичної статистики.

16. Експертна грошова оцінка, її функції та сфери застосування.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок – результат визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту

Постановою КМУ від 11. 10.2002 № 1531 затверджена Методика експертну грошову оцінку земельних ділянок.

Експертна грошова оцінка передбачає визначення ринкової (імовірної ціни продажу на ринку) або іншого виду вартості об'єкта оцінки (заставна, страхова, для бухгалтерського обліку тощо), за яку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчужений на дату оцінки відповідно до умов угоди.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться для усіх категорій земель під час укладання цивільно-правових угод та переоцінки основних фондів для бухгалтерського обліку згідно із законодавством.

Об'єктами експертної грошової оцінки є земельні ділянки або їх частини з певним місцем розташування та визначеними щодо них правами. При цьому земельна ділянка (її частина) розглядається як вільна від поліпшень та придатна для найбільш ефективного використання.

17. Принципи оцінки.

Ст. 4 Закону України «Про оцінку земель» передбачає, що оцінка земель проводиться на основі принципів:

законності, додержання законів України, інших нормативно-правових актів у сфері оцінки земель;

єдності методологічного та інформаційного простору у сфері оцінки земель;

безперервності процесу оцінки земель;

доступності використання даних з оцінки земель;

рівності перед законом суб'єктів оціночної діяльності у сферіоцінки земель.

18. Поняття, загальний алгоритм та особливості застосування методичного підходу, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок (порівняльний підхід).

Порівняльний підхід, це підхід, який ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки.

За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку виходячи з принципу її найбільш ефективного використання. При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.

Порівняльний підхід передбачає таку послідовність оціночних процедур (алгоритм):

збирання і проведення аналізу інформації про продаж або пропонування подібного нерухомого майна та визначення об'єктів порівняння;

вибір методу розрахунку вартості об'єкта оцінки з урахуванням обсягу та достовірності наявної інформації;

зіставлення об'єкта оцінки з об'єктами порівняння з наступним коригуванням ціни продажу або ціни пропонування об'єктів порівняння;

визначення вартості об'єкта оцінки шляхом урахування величини коригуючих поправок до вартості об'єктів порівняння;

узгодження отриманих результатів розрахунку.

Особливості.

При зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок під сільськогосподарськими угіддями       враховуються соціально-економічні та інші фактори, що впливають на ціну земельних ділянок, зокрема:

правовий режим земельної ділянки;

умови продажу та пов'язане з ним фінансування;

дати продажів (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана із зміною ринкових умов);

особливості місця розташування (відмінності земельних ділянок, розміщених у різних мікрокліматичних зонах, масивах сільськогосподарських земель, транспортний фактор, доступність до ринків збуту продукції та мережі агротехсервісу, демографічна та соціально-економічна ситуація, умови використання прилеглої території тощо);

якісні характеристики (розмір та конфігурація земельної ділянки), її геологічні параметри (експозиція та крутизна схилу заболоченість, еродованість, рівень інженерно-меліоративного облаштування, режим ґрунтових вод та паводків), переважний напрямок повітряних потоків, фізико-хімічні характеристики, родючість та стан ґрунтів (бонітет) тощо;

типової набірки культур, що вирощуються в районі розташування земельної ділянки.

При зіставленні цін продажу земельних ділянок під сільськогосподарськими угіддями одиницею порівняння є один фізичний гектар землі.

При визначенні вартості земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу, шляхом зіставлення цін продажу за основу беруться ціни продажу ділянок (без урахування деревостану), які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з оцінюваною ділянкою.

При визначенні вартості забудованих земельних ділянок визначаються ці земельні ділянки, що мають:

однакову функцію використання землі і характер земельних поліпшень (будівлі, споруди, багаторічні насадження, водойми);

спільний район розташування;

близькі фізичні характеристики (розмір, конфігурація, ухил поверхні, стан грунтів, режим грунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, фізичний стан об'єктів нерухомого майна).

На вартість забудованої земельної ділянки може впливати:

правовий режим земельної ділянки;

умови продажу та пов'язане з ним фінансування;

дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана із зміною ринкових цін на нерухомість);

особливості місця розташування;

фізичні характеристики земельної ділянки та стан забудови;

умови та обмеження щодо використання земельної ділянки.

Для визначення ринкової вартості земельної ділянки із застосуванням порівняльного підходу
інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям:

умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості;

продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати;

умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.

19. Методичні підходи та методи експертної грошової оцінки земельних ділянок.

Методичні підходи та методи:

капіталізації чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма)(інвестиційний   метод або метод капіталізації земельної ренти (метод зисків), метод розподілення доходу);

зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок (метод попарного зіставлення або метод статистичного аналізу ринку);

урахування витрат на земельні поліпшення (економічний метод чи метод співвіднесення
(перенесення)).

Метод розвитку (можливого використання) поєднує використання усіх трьох методичних підходів.При цьому вартість землі визначається як різниця між дисконтованими доходами від
передбачуваного використання і дисконтованими витратами, пов'язаними з переходом до цього використання.

20. Поняття вартості права оренди.

Оцінка права оренди земельної ділянки або користування чужою земельною ділянкою для   сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для
забудови (суперфіцій) (далі - користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію) ґрунтується на попередньому визначенні ринкової вартості земельної ділянки.

Вартість права оренди земельної ділянки або право користування земельною ділянкою на   умовах емфітевзису чи суперфіцію для орендаря або користувача земельної ділянки, наданої
на умовах емфітевзису чи суперфіцію це суспільне визнаний еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений у грошовій формі як різниця між ринковою вартістю земельної ділянки до встановлення таких прав і ринковою вартістю після їх встановлення (обтяжених такими правами).

21. Визначення валового та чистого операційного (рентного) доходу.

Валовий дохід - сукупні грошові надходження, які очікуються від реалізації прав на земельну ділянку

Чистий операційний дохід - різниця між прогнозованою сумою надходжень від використання земельної ділянки та операційними витратами, пов'язаними з одержанням валового доходу

22. Бази оцінки та види вартості.

База оцінки - комплекс методичних підходів, методів та оціночних процедур, що відповідають певному виду вартості майна.

Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови використання її результатів.

Вартість - суспільне визнаний еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений у грошовій формі. Під час оцінки визначається певний вид вартості об'єкта оцінки як ймовірна сума грошей, яка може бути отримана за об'єкт оцінки (за яку може бути здійснений обмін об'єкта оцінки) на дату оцінки.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок передбачає визначення ринкової (імовірної ціни продажу на ринку) або іншого виду вартості (неринкової) об'єкта оцінки (заставна, страхова, для бухгалтерського обліку тощо), за яку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчужений на дату оцінки відповідно до умов угоди.

23. Експертна оцінка земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя. Визначення очікуваного рентного доходу від продукції, одержаної на земельній ділянці.

Оцінка земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя – це очікуваний дохід від продукції, одержаної на земельній ділянці, є добутком нормального (типового) урожаю сільськогосподарських культур та цін його реалізації на ринку.

Нормальний (типовий) урожай сільськогосподарських культур включає їх природну урожайність та прибавку урожаю за рахунок застосування агротехнічних заходів.

Для визначення рентного доходу із земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя, враховується типовий для даної місцевості набір культур, що забезпечує її ефективне використання, дотримання сівозміни і збереження родючості землі.

24. Фактори, що впливають на вартість земельної ділянки. Проведення коригувань вартості об’єктів-порівняння при оцінці земельної ділянки.

Фактори, що впливають на вартість земельних ділянок, зокрема:

- правовий режим земельної ділянки;

- умови продажу та пов'язане з ним фінансування;

- умови та обмеження щодо використання земельної ділянки;

- дати продажів (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана із зміною ринкових умов);

- особливості місця розташування;

- якісні характеристики (розмір та конфігурація земельної ділянки), її геологічні параметри (експозиція та крутизна схилу, заболоченість, еродованість, рівень інженерно-меліоративного облаштування, режим грунтових вод та паводків), переважний напрямок повітряних потоків, фізико-хімічні характеристики, родючість та стан грунтів (бонітет) тощо;

- типової набірки культур, що вирощуються в районі розташування земельної ділянки.

Проведення коригувань здійснюється зі застосуванням поправок, які визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних з врахуванням факторів, що впливають на її вартість .

25. Нормативна грошова оцінка, її функції та сфери застосування.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок – капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок здійснюється з метою визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також під час розроблення показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель

 

26. Експертна оцінка земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу. Правові особливості використання земель лісового фонду. Визначення очікуваного доходу та витрат.

Оцінка вкритих лісовою рослинністю та призначених для вирощування лісу земельних ділянок проводиться з урахуванням багатофункціонального використання лісів.

Правові особливості використання земель лісового фонду:

Користування лісами (лісовим фондом) здійснюється в порядку постійного та тимчасового користування.

У постійне користування ліси на землях комунальної власності для ведення лісового господарства без встановлення строку надаються спеціалізованим комунальним лісогосподарським підприємствам, іншим комунальним підприємствам, установам та організаціям, у яких створені спеціалізовані лісогосподарські підрозділи. Це право посвідчується державним актом на право постійного користування земельною ділянкою.

Тимчасове користування лісами може бути: довгостроковим - терміном від одного до п'ятдесяти років і короткостроковим - терміном до одного року, засновується на договірні і платній основі.

Очікуваний дохід визначається в залежності від використання земельної ділянки та включає дохід від реалізації деревини та інших продуктів лісу, а також від надання мисливських, рекреаційних, оздоровчих та інших послуг.

Витрати, пов'язані з лісокористуванням, визначаються шляхом аналізу відповідних   показників діяльності лісогосподарських підприємств з урахуванням розряду лісових такс і включають:

технологічні витрати на вирощування лісу (включаючи загальногосподарські витрати);

витрати первинної переробки;

витрати реалізації.

27. Поняття, загальний алгоритм та особливості застосування методичного підходу, який базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (доходний підхід).

Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість
очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.

Чистий операційний дохід - різниця між доходом від орендних платежів за землю та (або) її поліпшення, який визначається попитом на ринку, та щорічними витратами на утримання і експлуатацію земельної ділянки та її поліпшення

Рентний дохід - дохід, що його можна отримати з землі як фактора сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва залежно від її якості та місця розташування земельної ділянки. Він розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами і прибутком виробника.

За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які ґрунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість,
вартість ліквідації тощо.

При застосуванні дохідного підходу застосовуються інформаційні відомості про фактичні та (або) очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки або подібного майна.

При використанні методичного підходу, що грунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, застосовувається інвестиційний метод або метод капіталізації
земельної ренти (метод зисків).

Інвестиційний метод передбачає визначення вартості землі як капіталізованого чистого операційного доходу від надання земельної ділянки в оренду.

Метод капіталізації земельної ренти передбачає капіталізацію доходів від використання земельної ділянки (відмінного від оренди) власником або користувачем.

Зазначені методи використовуються у разі як прямої, так і непрямої капіталізації очікуваних доходів.

28. Визначення та сутність понять: «нерухомість», «земельна ділянка», «будівля», «споруда», «передавальні пристрої».

Нерухоме майно (нерухомість) - земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов'язані, будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, що
згідно із законодавством належить до нерухомого майна;

Земельна ділянка - частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, визначеними щодо неї правами.

Під час проведення оцінки земельна ділянка розглядається як частина земної поверхні і (або) простір над та під нею висотою і глибиною, що необхідні для здійснення земельних поліпшень.

Будівля - земельні поліпшення, в яких розташовані приміщення, призначені для перебування людини, розміщення рухомого майна, збереження матеріальних цінностей, здійснення виробництва тощо.

Споруда - земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій (дамби, тонелі, естакади, мости тощо).

Передавальний пристрій - земельні поліпшення, створені для виконання спеціальних функцій з передачі енергії, речовини, сигналу, інформації тощо будь-якого походження та виду на відстань
(лінії електропередачі, трубопроводи, водопроводи, теплові та газові мережі, лінії зв'язку тощо).

29. Особливості оцінки земельних ділянок спеціалізованих об’єктів та об’єктів з обмеженим ринком. Істотні ознаки визначення об’єкта оцінки як спеціалізованого. Особливості визначення очікуваного доходу.

Об'єкт оцінки визначається як спеціалізований або як такий, що має обмежений ринок, за наявності таких істотних ознак:

виконання об'єктом специфічних суспільно-економічних функцій (неприбуткових і прибуткових);

територіальна розосередженість ринку товарів та послуг;

особливе географічне положення;

тривалий період маркетингу у порівнянні з об'єктами, що користуються попитом, тощо.

За відсутності ринкових даних про ціни продажу (оренди) подібних земельних ділянок оцінка землі грунтується на припущенні про умовну зміну характеру її використання на такий, що забезпечує отримання доходу на ринку. Така зміна може включати умовний поділ земельної ділянки чи її об'єднання з іншими ділянками.

За цих умов вартість землі визначається як різниця між дисконтованими доходами від   передбаченого використання та дисконтованими витратами, пов'язаними із змінами характеру
використання.

Розрахунок очікуваного доходу може базуватися на визначенні додаткових надходжень без зміни характеру використання земельної ділянки, включаючи можливі надходження від побічних продуктів, які отримує власник, та компенсаційні виплати з бюджету відповідно до законодавства.

30. Оцінка права оренди земельної ділянки та права обмеженого користування чужою земельною ділянкою.

Оцінка права оренди земельної ділянки або користування чужою земельною ділянкою для   сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для
забудови (суперфіцій) (далі - користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію) ґрунтується на попередньому визначенні ринкової вартості земельної ділянки.

Оцінка прав орендодавця (власника) земельної ділянки визначається як сума чистого операційного доходу від надходження плати, визначеної договором оренди земельної ділянки або договором користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію для даної земельної ділянки, та поточною вартістю реверсії.

Оцінка права оренди земельної ділянки для орендаря або права користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію для користувача визначається як поточна вартість
додаткового доходу, розмір якого визначається як різниця між ринковим рівнем чистого операційного або рентного доходу та чистим операційним доходом від надходження плати, визначеної договором оренди земельної ділянки або договором користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію.

Для проведення оцінки права оренди земельної ділянки або права користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію для орендаря земельної ділянки або користувача земельної ділянки, наданої на умовах емфітевзису чи суперфіцію, застосовуються такі методичні підходи:

зіставлення цін продажу;

капіталізація додаткового доходу орендаря земельної ділянки або користувача земельної ділянки, наданої на умовах емфітевзису чи суперфіцію від землі.

31. Завдання судової оціночно-земельної експертизи. Перелік вирішуваних питань.

Основними завданнями оціночно-земельної експертизи є:

експертна грошова оцінка земельних ділянок;

експертна грошова оцінка прав на земельні ділянки;

визначення відповідності виконаної оцінки земельної ділянки або прав на неї вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам, оціночним процедурам.

Орієнтовний перелік вирішуваних питань:

Яка вартість (зазначити вид вартості: ринкова, ліквідаційна, спеціальна, інвестиційна тощо) земельної ділянки?

Яка вартість (зазначити вид вартості: ринкова, ліквідаційна, спеціальна, інвестиційна тощо) частки (зазначити частку: -1/2, -1/4 тощо) земельної ділянки?

Яка вартість права користування (зазначити право: постійного користування, оренди тощо) земельною ділянкою?

Чи відповідає виконана оцінка земельної ділянки (або права користування земельною ділянкою) вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам, оціночним процедурам?

32. Нормативна оцінка земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів). Сфера застосування та процедура проведення оцінки.

Затверджена постановою Кабінету Міністрів України 23.11.2011 № 1278.

Нормативна грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) проводиться з метою визначення розміру земельного податку, державного мита в разі міни, успадкування та дарування земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також під час розроблення показників та механізму економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Об'єктом нормативної грошової оцінки земель є земельна ділянка, що використовується за функціональним призначенням незалежно від того, до якої категорії вона віднесена (крім земельної ділянки сільськогосподарського призначення).

Нормативна грошова оцінка земель проводиться з урахуванням відомостей державних кадастрів (земельного, лісового, водного), документації із землеустрою, містобудівної документації на регіональному рівні (схеми планування території областей та районів).

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки (Цн) визначається за формулою

Цн = Пд х Рд х Ск х Км х Кв х Кмц х Кі,

де Пд - площа земельної ділянки;

Рд - рентний дохід для відповідної категорії земель (у гривнях на рік);

Ск - строк капіталізації (у роках);

Км - коефіцієнт, який враховує місце розташування земель;

Кв - коефіцієнт, який враховує вид використання земельної ділянки і встановлюється залежно від складу угідь земельної ділянки відповідно до даних Державного земельного кадастру;

Кмц - коефіцієнт, який враховує належність земельної ділянки до земель природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення;

Кі - коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель.

33. Методи оцінки в рамках методичного підходу, який базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу.

При використанні методичного підходу, що грунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного чи очікуваного), застосовувається інвестиційний метод або метод капіталізації земельної ренти (метод зисків).

Інвестиційний метод передбачає визначення вартості землі як капіталізованого чистого операційного доходу від надання земельної ділянки в оренду.

Метод капіталізації земельної ренти передбачає капіталізацію доходів від використання земельної ділянки (відмінного від оренди) власником або користувачем.

Зазначені методи використовуються у разі як прямої, так і непрямої капіталізації очікуваних доходів.

Пряма капіталізація грунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до ставки капіталізації.

Непряма капіталізація грунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем
на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу.

34. Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок.

Постановою КМУ від 11. 10.2002 № 1531 затверджена Методика експертну грошову оцінку земельних ділянок.

Методика регламентує проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок усіх категорій земель під час укладання цивільно-правових угод та переоцінки основних фондів для бухгалтерського обліку згідно із законодавством.

Об'єктами експертної грошової оцінки є земельні ділянки або їх частини з певним місцем розташування та визначеними щодо них правами. При цьому земельна ділянка (її частина) розглядається як вільна від поліпшень та придатна для найбільш ефективного
використання.

Експертна грошова оцінка передбачає визначення ринкової (імовірної ціни продажу на ринку) або іншого виду вартості об'єкта оцінки (заставна, страхова, для бухгалтерського обліку тощо), за яку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчужений на дату оцінки відповідно до умов угоди.

35. Особливості визначення права постійного користування земельною ділянкою.

Оцінка права постійного користування земельної ділянки для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) (далі - користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію) ґрунтується на попередньому визначенні ринкової вартості земельної ділянки.

Оцінка прав власника земельної ділянки визначається як сума чистого операційного доходу від надходження плати, визначеної договором користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію для даної земельної ділянки, та поточною вартістю реверсії.

Оцінка права користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію для користувача визначається як поточна вартість додаткового доходу, розмір якого визначається як різниця між ринковим рівнем чистого операційного або рентного доходу та чистим операційним доходом від надходження плати, визначеної договором користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію.

Для проведення оцінки права користування земельною ділянкою на умовах емфітевзису чи суперфіцію для орендаря земельної ділянки або користувача земельної ділянки, наданої на умовах емфітевзису чи суперфіцію, застосовуються такі методичні підходи:

зіставлення цін продажу;

капіталізація додаткового доходу орендаря земельної ділянки або користувача земельної ділянки, наданої на умовах емфітевзису чи суперфіцію від землі.

У передбачених законодавством випадках під час визначення вартості права постійного користування застосовується метод прямої капіталізації очікуваного додаткового доходу.

36. Проведення досліджень (рецензувань) з визначення відповідності виконаної оцінки земельних ділянок вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам, оціночним процедурам.

Відповідно до ст. 22 Закону України «Про оцінку землі» звіти з експертної грошової оцінки земельних ділянок підлягають рецензуванню.

Рецензування звіту з експертної грошової оцінки земельних ділянок здійснюється у разі обов'язкового проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, а також на вимогу заінтересованих осіб та в інших випадках, визначених законом.

Підставою для рецензування звіту з експертної грошової оцінки земельних ділянок на вимогу заінтересованих осіб є їх письмове звернення до осіб, яким відповідно до цього Закону надано право здійснювати рецензування.

Порядок рецензування звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок визначається Кабінетом Міністрів України.

Рецензування звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок здійснюється:

оцінювачами з експертної грошової оцінки земельних ділянок із стажем практичної роботи не менше двох років;

експертними радами саморегулівних організацій оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок.

Рецензування (дослідження) полягає у неупередженому об'єктивному розгляді оцінки майна особою, яка не має особистої матеріальної або іншої заінтересованості в результатах такої оцінки, відповідно до напряму та спеціалізації її кваліфікаційного свідоцтва.

Рецензування (дослідження) не повинна містити власного висновку про вартість об'єкта оцінки. Будь-які судження про вартість об'єкта оцінки, виражені у грошовій формі, можуть відображатися рецензентом виключно у формі звіту про оцінку майна, складеному у повній формі відповідно до вимог національних стандартів.

Якщо у письмовому запиті про необхідність рецензування (дослідження) звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) встановлюється вимога щодо надання висновку про вартість об'єкта оцінки, така вимога задовольняється шляхом проведення оцінки майна.

Форма висновку про проведення дослідження (рецензії) складається за порядком встановленим Інструкцією про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень.

Що стосується рецензування звіту, необхідно в дослідницькій частині зазначати:

висновок про обґрунтованість вибору виду вартості та її відповідність вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна;

висновок про зібрані виконавцем звіту про оцінку майна вихідні дані та іншу інформацію (їх повнота, достатність для проведення оцінки майна та розкриття у звіті);

висновок про відповідність і правильність застосування під час проведення оцінки методичних підходів, методів та оціночних процедур з урахуванням мети і бази оцінки, обґрунтованість використаних припущень.

В заключній частині дослідження має містити загальний висновок про достовірність оцінки майна - про відповідність звіту вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна та про можливість його використання з відповідною метою, у тому числі про достовірність оцінки   майна.

Звіт класифікується за такими ознаками:

звіт повністю відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна;

звіт у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки;

звіт не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватися з метою, визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків;

звіт не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та (або) непрофесійним і не може бути використаний.

 

СУДЕБНЫЕ ЕКСПЕРТЫ УКРАИНЫ - Рейтинг 94 из 100, Отзывов 43, Голосов 355
Оценка недвижимости. Оценка земли. Оценка бизнеса. Судебная экспертиза. Строительно-техническая экспертиза. Выделение доли в натуре. Технический надзор строительства. экспертно-оценочная компания оценочная компания оценщик оценка экспертная оценка оценка недвижимости оценка для нотариуса оценка для целей налогообложения оценка квартиры оценка земли оценка акций оценка предприятия оценка целостного имущественного комплекса оценка торговых марок оценка оборудования оценка для залога оценка для суда оценка для МСФО оценка для бухгалтерского учета экспертиза судебная экспертиза строительная экспертиза судебная строительная экспертиза раздел недвижимости раздел для нотариуса ущерб после затопления проверка качества строительства проверка актов строительных работ расчет ущерба
Судово-експертний Альянс (судебно-экспертный Альянс) - це атестовані судові екперти Київ (судебные экперты Киев), а также судебный эксперт Днепропетровск, седубная экспертиза Харьков, проведение експертизы, независимая экспертиза, проведення експертизи, незалежна експертиза, судебный эксперт Одесса, Львов, Херсон, Кировоград, Николаев, Винница, Житомир, Чернигов, до переліку наших послуг в Києві входить: Будівельно – технічна експертиза Київ, Будівельна експертиза Київ, Львів, Миколаїв, Перевірка якості будівельних робіт, Технічний розподіл приміщень, Розподіл нерухомості, Висновок з технічного розподілу приміщень, Розподіл приміщень, Виділ приміщень, Поділ приміщень, Перевірка вартості будівельних робіт, Збиток від залиття (затоплення), Економічна експертиза, Бухгалтерська експертиза, будівельна експертиза Київ, експертиза бухгалтерських документів, Економічна експертиза Київ, Експертиза кредитних договір, Експертиза податкових актів, Визначення втраченої вигоди, Оцінка майна та майнових прав, Оцінка бізнесу та цінних паперів, Оцінка цілісних майнових комплексів, Оцінка прав на інтелектуальну власність (Оценка имущества и имущественных прав, оценка бизнеса и ценных бумаг, оценка целостных имущественных комплексов, оценка прав на интеллектуальную собственность, Строительно - техническая экспертиза Киев, Строительная экспертиза Киев, Проверка качества строительных работ, Технический распределение помещений, Распределение недвижимости, Вывод из технического распределения помещений, Распределение помещений, Выделение помещений, Подол помещений, Проверка стоимости строительных работ, Ущерб от затопления (затопление), Экономическая экспертиза, Бухгалтерская экспертиза, строительная экспертиза Киев, экспертиза бухгалтерских документов, Экономическая экспертиза Киев, Экспертиза кредитных договор, Экспертиза налоговых актов, Определение упущенной выгоды)
Румынское гражданство получить, купить гражданство Румынии, Гражданство Румынии - http://pasport-romania.com/, Дисертації онлайн з права, портал права, онлайн, скачать, читать, коментарі кодексів України - http://mego.info/, магазин велосипедов, велозапчасти, Велосипеды, купить велосипед, недорого, веломагазин Украины, Запорожье, ремонт велосипеда, прокат - http://obod.com.ua/, Велозапчасти, Cube, магазин велосипедов, веломагазин Запорожье, велооптом, велозапчасти, Dakine, купить недорогой велосипед, - http://velooptom.com.ua/, Магазин мебели запорожье, купить мебель Запорожье, каталог, купить шкаф, кровать - http://don-mebelon.com.ua/