Судові експерти

Тел.: +38 066 119 63 19
+38 063 206 92 22
+38 097 322 03 83
e-mail: expert7755@gmail.com
04210, вул. Лайоша Гавро, 24б, офіс №37

  • slide-1_ua.jpg
  • slide-2_ua.jpg

ОСНОВНІ ПОЛОЖЕННЯ ТА МЕТОДОЛОГІЯ ДОСЛІДЖЕННЯ (ОЦІНКИ) ЗЕМЕЛЬНИХ ПОЛІПШЕНЬ (БУДІВЕЛЬ, СПОРУД ТА ЇХ ЧАСТИН)

Для дослідження питаннях, поставлених на вирішення експертизи, що стосуються визначення вартості об’єктів нерухомості, експертами проводиться підбір положень нормативних і правових документів щодо можливості їх врахування при проведенні дослідження:

У постанові Пленуму Верховного Суду України від 22 грудня 1995 року №20 (зі змінами, внесеними постановою від 25 травня 1998 р. №15) «Про судову практику у справах за позовами про захист права приватної власності», зокрема, зазначено наступне:

„ ... 3. Вирішуючи спори про право приватної власності на майно, суди повинні виходити з того, що відповідно до ст. 13 Закону «Про власність» об’єктами права приватної власності є жилі будинки, квартири, предмети особистого користування, дачі, садові будинки, предмети домашнього господарства, продуктивна і робоча худоба, земельні ділянки, насадження на земельній ділянці, засоби виробництва, вироблена продукція, транспортні засоби, грошові кошти, акції, цінні папери, а також інше майно споживчого і виробничого призначення, набуте з передбачених законом підстав.

5. Розглядаючи позови, пов’язані зі спільною сумісною власністю громадян, суди повинні виходити з того, що відповідно до чинного законодавства спільною сумісною власністю є: … квартира (будинок), кімнати в квартирах та одноквартирних будинках, передані при приватизації з державного житлового фонду за письмовою згодою членів сім’ї наймача у їх спільну сумісну власність (ст. 8 Закону «Про приватизацію державного житлового фонду»).

В інших випадках спільна власність громадян є частковою. …

12. Вирішуючи питання про грошові стягнення у справах за позовами про захист права приватної власності на майно, суди мають виходити з того, що:

а) вартість спірного майна визначається за погодженням сторін, а за його відсутності – за дійсною вартістю майна на час розгляду спору. Під дійсною вартістю розуміється грошова сума, за яку майно може бути продано в даному населеному пункті чи місцевості. ...”.

 

Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна й майнових прав» затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003р. №1440, містить наступні положення:

3. Поняття, що вживаються в цьому стандарті, використовуються в інших національних стандартах у значенні, встановленому цим Стандартом, зокрема: ...

ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об’єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу; ...

залишкова вартість заміщення (відтворення) – вартість заміщення (відтворення) об’єкта оцінки за вирахуванням усіх видів зносу (для нерухомого майна – з урахуванням ринкової вартості земельної ділянки при її існуючому використанні (прав пов’язаних із земельною ділянкою); ...

спеціальна вартість – сума ринкової вартості та надбавки за неї, яка формується за наявності нетипової мотивації чи особливої заінтересованості потенційного покупця (користувача) в об’єкті оцінки; ...

19. До неринкових видів належать вартість заміщення, вартість відтворення, залишкова вартість заміщення (відтворення), … спеціальна вартість, …

 

Отже, найбільш вірогідною дійсною (ринковою) вартістю, за якою об’єкт можливо оцінити, являється грошова сума, за яку передбачається перехід майна з рук в руки на дату оцінки в результаті комерційної операції між добровільним покупцем та добровільним продавцем після адекватного маркетингу. При цьому передбачається, що кожна із сторін діяла компетентно, обачливо і без примушень, об’єкт оцінки представлено на відкритий ринок в формі публічної оферти.

 

Загальна концепція визначення ринкової (дійсної) вартості об’єктів нерухомості базується на використанні трьох основних (класичних) методичних підходів, які передбачені законодавчими документами:

-          витратний підхід;

-          дохідний підхід;

-          порівняльний (ринковий) підхід.

 

Витратний підхід (метод визначення витрат необхідних на будівництво об’єкта) базується на визначенні суми витрат на відтворення або заміщення об’єкта нерухомості на дату оцінки з подальшим її коригуванням на суму його зносу (знецінення), тобто є сумою вартості прав, пов’язаних з земельною ділянкою, яка розглядається як вільна від забудови, та вартості відтворення або вартості заміщення поліпшень земельної ділянки за вирахуванням їх зносу (знецінення). Використання витратного підходу можливе також окремо щодо поліпшень земельної ділянки та поліпшень нерухомого майна.

Витратний підхід для визначення вартості об’єктів нерухомості є доцільним у випадках, коли заміщення об’єкта оцінки шляхом нового будівництва фізично можливе та економічно доцільне; щодо унікальних об’єктів, пам’яток архітектури, об’єктів спеціального призначення, ринок купівлі-продажу яких відсутній; під час страхування та в інших випадках.

 

Дохідний підхід (метод оцінки по прибутковості) базується на визначенні вартості об’єкта нерухомості на основі поточної вартості очікуваних доходів від володіння цим об’єктом. Методами доходного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошових потоків). Вибір конкретного методу залежить від обсягу наявної ринкової інформації щодо очікуваних доходів від володіння (використання) нерухомого майна, стабільності їх одержання, мети оцінки тощо. При цьому аналізуються наступні можливі доходи: дохід, що може бути отриманий власником від передачі цієї нерухомості в оренду або дохід від експлуатації нерухомості з виробничою або іншою комерційною метою.

 

Порівняльний підхід (метод аналогів) базується на співставленні та порівняльному аналізі цін продажу об’єктів, що подібні до об’єкта оцінки, та шляхом проведення відповідного коригування з метою врахування відмінності між цими об’єктами і об’єктом оцінки та подальше визначення вартості об’єкта нерухомості. Для тих об’єктів нерухомості, які часто продаються і купуються, метод ринкового порівняння продаж є найбільш прямим і систематичним підходом до визначення вартості.

Кожний із зазначених підходів приводить до одержання певних цінових характеристик об’єкта. Порівняльний аналіз при узгодженні результатів дослідження (оцінки) дає змогу зважити переваги і недоліки кожного з використаних підходів і встановити остаточну ринкову вартість об’єкта на основі даних того підходу чи підходів, які на думку експерта є найбільш надійними.

Узгодження результатів дослідження (оцінки), які отримані із застосуванням витратного, дохідного та порівняльного підходів відповідно до п.21 Національного стандарту №2 «Здійснюється з урахуванням мети і принципів оцінки, що є визначальними для конкретної мети її проведення, обсягів та рівня достовірності вихідних даних та іншої інформації, яка використовується під час проведення оцінки».

СУДЕБНЫЕ ЕКСПЕРТЫ УКРАИНЫ - Рейтинг 94 из 100, Отзывов 43, Голосов 355
Оценка недвижимости. Оценка земли. Оценка бизнеса. Судебная экспертиза. Строительно-техническая экспертиза. Выделение доли в натуре. Технический надзор строительства. экспертно-оценочная компания оценочная компания оценщик оценка экспертная оценка оценка недвижимости оценка для нотариуса оценка для целей налогообложения оценка квартиры оценка земли оценка акций оценка предприятия оценка целостного имущественного комплекса оценка торговых марок оценка оборудования оценка для залога оценка для суда оценка для МСФО оценка для бухгалтерского учета экспертиза судебная экспертиза строительная экспертиза судебная строительная экспертиза раздел недвижимости раздел для нотариуса ущерб после затопления проверка качества строительства проверка актов строительных работ расчет ущерба
Судово-експертний Альянс (судебно-экспертный Альянс) - це атестовані судові екперти Київ (судебные экперты Киев), а также судебный эксперт Днепропетровск, седубная экспертиза Харьков, проведение експертизы, независимая экспертиза, проведення експертизи, незалежна експертиза, судебный эксперт Одесса, Львов, Херсон, Кировоград, Николаев, Винница, Житомир, Чернигов, до переліку наших послуг в Києві входить: Будівельно – технічна експертиза Київ, Будівельна експертиза Київ, Львів, Миколаїв, Перевірка якості будівельних робіт, Технічний розподіл приміщень, Розподіл нерухомості, Висновок з технічного розподілу приміщень, Розподіл приміщень, Виділ приміщень, Поділ приміщень, Перевірка вартості будівельних робіт, Збиток від залиття (затоплення), Економічна експертиза, Бухгалтерська експертиза, будівельна експертиза Київ, експертиза бухгалтерських документів, Економічна експертиза Київ, Експертиза кредитних договір, Експертиза податкових актів, Визначення втраченої вигоди, Оцінка майна та майнових прав, Оцінка бізнесу та цінних паперів, Оцінка цілісних майнових комплексів, Оцінка прав на інтелектуальну власність (Оценка имущества и имущественных прав, оценка бизнеса и ценных бумаг, оценка целостных имущественных комплексов, оценка прав на интеллектуальную собственность, Строительно - техническая экспертиза Киев, Строительная экспертиза Киев, Проверка качества строительных работ, Технический распределение помещений, Распределение недвижимости, Вывод из технического распределения помещений, Распределение помещений, Выделение помещений, Подол помещений, Проверка стоимости строительных работ, Ущерб от затопления (затопление), Экономическая экспертиза, Бухгалтерская экспертиза, строительная экспертиза Киев, экспертиза бухгалтерских документов, Экономическая экспертиза Киев, Экспертиза кредитных договор, Экспертиза налоговых актов, Определение упущенной выгоды)
Румынское гражданство получить, купить гражданство Румынии, Гражданство Румынии - http://pasport-romania.com/, Дисертації онлайн з права, портал права, онлайн, скачать, читать, коментарі кодексів України - http://mego.info/, магазин велосипедов, велозапчасти, Велосипеды, купить велосипед, недорого, веломагазин Украины, Запорожье, ремонт велосипеда, прокат - http://obod.com.ua/, Велозапчасти, Cube, магазин велосипедов, веломагазин Запорожье, велооптом, велозапчасти, Dakine, купить недорогой велосипед, - http://velooptom.com.ua/, Магазин мебели запорожье, купить мебель Запорожье, каталог, купить шкаф, кровать - http://don-mebelon.com.ua/